Lorsque la banque prête des fonds en vue de financer l’achat d’un bien immobilier, elle va se prémunir contre le risque d’insolvabilité de l’emprunteur. Ainsi, en cas de non-paiement de celui-ci, elle doit être capable de récupérer l’argent prêté. Nous faisons ici le tour des différentes garanties utilisées par les banques et que vous pourriez rencontrer lors du montage de votre dossier de prêt.

Les garanties hypothécaires

La garantie la plus connue est sans aucun doute l’hypothèque. Ce droit de gage permet à la banque de saisir le bien en cas de non-paiement des échéances de prêt et de le mettre en vente aux enchères pour récupérer le montant prêté.

Les frais d’hypothèque sont à verser au notaire qui enregistre l’acte au moment de la vente. Ceux-ci sont calculés en fonction du montant du bien (et non du prêt) à un taux indicatif de 1,50%. Si le prêt immobilier est remboursé par anticipation, des frais de main-levée seront à prévoir.

Une autre garantie hypothécaire peut être choisie par la banque : le privilège prêteur de deniers. Celle-ci fonctionne de la même façon qu’une hypothèque mais coûte beaucoup moins cher (moins de 1% du prix du bien). A noter que le PPD peut garantir uniquement des biens existants : les constructions de maison ou l’achat d’un appartement neuf devront être garantis par une hypothèque.

Les garanties de caution

Ces dernières années, les banques ont délaissé les garanties hypothécaires pour se diriger vers des organismes de caution : c’est tout autant efficace mais plus avantageux pour le client.

En effet, en cas de non-paiement, l’organisme de caution va prendre le relais et rembourser le crédit à la place de l’emprunteur. En parallèle, la société va se retourner vers l’emprunteur et mettre en place une procédure de recouvrement amiable pour récupérer les fonds avancés.

Il n’y a donc pas de saisie du bien en cas de non-paiement, l’emprunteur va en rester propriétaire. De plus, certains organismes remboursent tout ou partie du montant payé au départ une fois le crédit arrivé à son terme.

Sur des dossiers où il manque un peu d’apport par exemple, la banque peut prendre une garantie hypothécaire et la compléter avec une caution solidaire. Cette caution est en général un membre de famille proche (parents, frère ou soeurs) qui s’engage à rembourser tout ou partie du crédit en cas de défaillance de l’emprunteur.

Le nantissement de contrats d’épargne

Certains emprunteurs vont souhaiter conserver leur épargne et opter pour un crédit pour financer un projet immobilier. C’est surtout vrai si le contrat d’épargne reverse des intérêts plus intéressants que le taux offert par le crédit ou pour des raisons fiscales (certains contrats d’épargne permettent de défiscaliser les montants versés).

La banque nantit le contrat d’épargne et en devient alors le bénéficiaire. En cas de non-paiement, elle peut utiliser les fonds disponibles sur le contrat d’épargne et se rembourser. On parle de nantissement de contrats d’épargne (souvent des contrats d’assurance vie) mais dans certains cas, certains objets de valeurs comme des bijoux ou des oeuvres d’art peuvent être mis en gage.

Nous connaissons bien ce type de montage dans la région frontalière puisque pendant plusieurs années, les frontaliers ont nanti des contrats 3ème pilier pour garantir une partie de leurs crédits immobiliers.

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