Vous l’avez certainement lu ou entendu : pour obtenir un crédit immobilier, la banque calculera votre taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 33%. Ce taux qui fait le rapport entre les charges du ménage par rapport aux revenus semble être une règle absolue. Mais dans les faits, il en est tout autrement. Retour sur un calcul qui est toujours utilisé par les banques mais qui n’influe pas l’octroi d’un crédit.

Le taux d’endettement

Pour un menage touchant 3000€ par mois, les charges ne devront pas dépasser 1000€. Le taux d’endettement de 33% correspond à peu près à un tiers des revenus. Avant de voir comment le taux d’endettement est utilisé dans la réalité, attardons-nous sur son calcul et les éléments pris en compte.

Le taux d’endettement est le rapport entre les charges et le revenus multiplié par 100. Je suis célibataire, je touche 1850€ par mois et mes charges (y compris le nouveau crédit) se montent à 820€, je fais 820/1850 x100 = 44%. Aïe, c’est mal engagé !

▶︎ Les revenus pris en compte dans le calcul : les banques additionnent tous les revenus touchés par le ménage. Les salaires mais aussi les revenus locatifs (parfois pris en compte à 80% pour prévenir des éventuels non-paiements), les pensions et les revenus complémentaires (type microentrepreneur).

▶︎ Les charges prises en compte dans le calcul : tous types de prêt sont intégrés au calcul (prêt immobilier et prêt personnel), ainsi que les pensions versées. Les charges habituelles comme l’électricité ou les impôts ne sont pas pris en compte dans le calcul et cela ne changera pas avec la mise en place de l’impôt à la source.

L’utilisation du taux d’endettement

Ne nous leurrons pas, les banques utilisent toujours cet indicateur, tout comme le fera votre conseiller immobilier. Pas de doute, c’est un indicateur puissant qui trouve toute sa place pour simuler rapidement la capacité d’emprunt d’un ménage. Néanmoins, il fait partie d’une foule d’autres facteurs qui influeront sur l’octroi du crédit.

Il faut savoir qu’aucune loi n’impose le taux d’endettement à 33%. A force d’être utilisé, ce chiffre est rentré dans les moeurs pour devenir la règle ultime accessible à Monsieur Tout-le-monde. Dans les faits, les banques utilisent leurs propres taux d’endettement et leurs propres modes de calcul.

Par exemple, dans le région frontalière, certaines banques vont prendre en compte l’impôt à la source genevois alors que d’autres ne vont rien en faire. Car en plus d’utiliser le taux d’endettement, les banques vont calculer le reste à vivre qui correspond à un calcul très simple : revenus – charges = reste à vivre.

C’est la raison pour laquelle des ménages peuvent emprunter avec un taux d’endettement supérieur à 33%. Si les emprunteurs ont de l’épargne, des biens immobiliers et un reste à vivre conséquent, les banques ne vont pas hésiter à les financer alors qu’ils sont proche du 40% d’endettement. A l’inverse, un couple aux revenus plus modestes sans épargne aura plus de mal dépasser les 35% d’endettement.

Des règles différentes selon les banques

Vous l’avez constaté, en l’absence de réglementation officielle, les banques agissent comme elles le souhaitent et adaptent l’octroi du crédit en fonction des emprunteurs et du projet. Si des revenus confortables peuvent permettre de dépasser la limite usuelle des 33%, cela devient en revanche plus difficile pour un couple aux revenus modestes sans apport ni épargne.

A l’inverse, un couple en-dessous de 33% n’a pas l’assurance d’obtenir le crédit. Selon sa situation (revenus très bas avec des difficultés financières récurrentes), la banque pourra émettre un refus de crédit alors que le taux d’endettement était très correct.

Pour conclure, le taux d’endettement n’est pas l’unique facteur pour obtenir un crédit. Une multitude d’autres éléments sont pris en compte. Nous vous invitons donc à vous rapprocher de votre conseiller monpretendevise qui connaît parfaitement les modes de calcul des banques et les facteurs à mettre en avant sur les dossiers de prêt.

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